賢者の相続知識
相続の豆知識、相続対策事例を時流にのって書き連ねていきます!
相続対策は不動産投資です!
『平成27年から相続税はどうかわるか?』
「相続対策しませんか?」

という決まり文句で、営業マンは不動産活用を誘ってくる。

でも、相続対策って、そもそもどういうことなのでしょうか?

ある人が、名古屋市内の地下鉄駅の近くのところに、

約100坪の土地を持っていました。

更地です。

ある日、建築業者の営業マンがやってきて、


「土地活用しませんか?

賃貸マンションを建てると相続対策にもなりますよ」


と、地主さんに、賃貸マンションの建設をすすめました。

でも、地主さんは、賃貸マンションを建てるだけの

現金がなかったので断りました。

すると営業マンは、銀行から借金をすれば、賃貸マンションを

建てることができるということを言って、地主さんも、

すっかりその気になってしまいました。

そして、営業マンが言う通りに、銀行から融資を受けて

賃貸マンションを建てました。

最初の1年目は満室で稼働し、借金の返済をしても、手元に

現金が残りました。

2年目以降から、少しずつ空室がではじめましたが、借金返済

だけは滞りなくできていました。

しかし年々空室は増えつづけ、6年目以降はとうとう、家賃収入では

月々の借金の返済はできなくなり、手元資金で借金返済を補てん

するようになりました。

それも長いことは続かず、7年目に土地建物を売却することになりました。

売却金額は9000万円、銀行の借入金残債9000万円。

売却金額で銀行へちょうど返済することができて、話はまとまりました。

結局、地主さんは100坪の土地を失い、手元に現金は残りませんでした。

相続対策のため借金したことが、逆に土地をとられてしまったのです。

この地主さん、泣くに泣けないですね。

営業マンは、何も責任をとってくれません。


安易に相続対策すると、こういうこともありますので、

十分お気をつけください。相続対策は不動産投資です。


平成27年1月1日から相続税の基礎控除額が改正されます。

基礎控除額は低くなります。

それによって、今まで相続税納税対象ではなかった方も

相続税を納めなければならなくなりますので、注意しな

ければなりません。


改正されると、基礎控除額は下記のようになります。

「平成26年まで」

基礎控除 5000万円+1000万円×法定相続人の数


「平成27年以降」

基礎控除 3000万円+600万円×法定相続人の数


たとえば、相続人が、配偶者なし、子供3人だった場合

【被相続人資産】

土地 4000万円

建物 1000万円

現金 3000万円

合計 8000万円


「平成26年まで」
 
・基礎控除額 5000万円+1000万円×3人(法定相続人)=8000万円

・課税総額  8000万円−8000万円=0円

・相続税   0円


「平成27年以降」

・基礎控除額 3000万円+600万円×3人(法定相続人)=4800万円

・課税総額  8000万円−4800万円=3200万円

・相続税   330万円


平成26年までだったら相続税は0円なのに、平成27年からは330万円の相続

税が発生します。

今まで相続税とは無縁だった方も、平成27年以降は相続税を納めなければなら

なくなるケースが増えそうですね。

でも、土地は小規模宅地などの特例制度があり、相続税が軽減されることもあり

ますので、早めに対策を立てることをお勧めします。

 不動産の相続対策の基本
 広大地減価受けられますよ!
相続税申告で相続財産が広大地として認められれば

評価減となり相続税が安くなります。

これは、不動産の専門家に頼まなくても

税理士さんでもできます。

しかし、不動産のことは専門外である税理士さんに

とって、広大地であるか否かの判定はきわめて

困難です。

我々が税務のことを詳しく知らないように、税理士さんで

不動産に詳しい方は少ないです。

先日も、ある税理士さんに広大地評価減のことを話したら

広大地減価は、土地が一定の規模があって、周辺が戸建住

宅であれば全部適用できるんじゃないですか?と言われて

おりました。

違います。全部無条件に適用できません。要件があるんです。

もし、相続財産で、広い土地があれば、我々のような不動産

鑑定士にご相談ください。(弊社相談無料)


相続税の広大地評価ができるかどうかの判定は

判定基準に従うだけなのですが、最終的には

判断が伴うため、いつも慎重にならざるをえません。


土地が広いからといって、全て評価減になるわけでは

ありませんが、相続資産に広大地があれば、一考を

要します。

それは、相続税が安くなる可能性があるからです。
相続対策という言葉は、皆さんよく知っていると思いますが、

では、不動産の相続対策とは、一体どういうことでしょうか?


おそらく、こうやって答えるのではないでしょうか?

所有する土地に借金して賃貸マンションを建て、

資産を負債(借金)で減らして、相続資産自体を減らすこと。


正解のようで正解ではありませんね。

そもそも相続対策は、借金すること、それ自体ではありません。


「土地に借金して賃貸マンションを建てれば相続対策になる」

という営業マンのセールストークに感化されすぎると、相続対策の基本を見失っ

てしまいます。


よく考えましょう!


相続対策の基本は、

「お金を不動産にかえることで資産評価額を少なくする」

ということです。


たとえば、現金1億円を適正価額1億円の土地にかえます。この土地の相続税路

線価評価は、一般的理論に基づけば8000万円になります。

2000万円分の節税になります。


さらに建物を建てて貸したりすると、土地の価格はさらに低額評価されますし、建

物も実際の建設資金より低額評価されることがほとんどです。


この際に、土地を買ったり、建物を建てたりする資金を、現金で行うか借金で行う

のかは大差がありません。(借金をすれば利子は発生しますが)

ですから、借金自体が、相続対策ではないのです。


現金が手元にない場合等、土地は所有しているけど、建物を建てる資金がない

場合などは借金することも選択肢のひとつというだけです。


以上のように、お金を不動産にかえることで資産評価額を少なくして相続税を安

くすることが相続対策の目的なのです。(厳密に言えば、諸経費が発生します

が、わかりやすくするためここでは割愛しました)


ただし、注意してください。


賃貸マンションを建てて、「相続税資産評価額」を低額にすることはいいのです

が、土地建物の「実勢価額=実際に売買できる価額」までも、投資したお金より

低くしてしまう場合があります。


そのため、相続対策した人の中には、もともと所有していた土地をとられてしまっ

た人もいますので充分に気を付けてください。


『相続対策で土地をとられる』の話は下記をご覧ください。

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具体的な税優遇のあれこれにつきましては、機会をあらためて記しますのでご期

待ください。
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福井將之
・不動産鑑定士
(国土交通省登録第6361号)
・円満相続の不動産アドバイザー
・1963年名古屋生まれ
・名古屋市在住
⇒プロフィールはこちら
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